Hauskauf: Kaufpreis unter Sachwert denkbar?
Hauskauf: Kaufpreis unter Sachwert denkbar?
Hallo zusammen!
meine Freundin und ich sind im Moment an einem Haus zur Eigennutzung interessiert. Wir würden beim Preis gerne noch verhandeln.
Der Verkäufer hat letztes Jahr ein Sachwertgutachten machen lassen. In dem Gutachten wird ein optimaler Verkaufspreis ca. 7% über dem ermittelten Sachwert empfohlen. Das war gegen Ende der Nullzinsphase.
Jetzt liegt der Angebotspreis genau beim Sachwert, der Verkäufer ist also minimal mit dem Preis runtergegangen. Wir würden gerne mit den deutlich gestiegenen Zinsen argumentieren und den Preis noch etwas drücken wollen. Wir sind offenbar auch seit längerer Zeit die ersten Interessenten.
Damit kämen wir aber mehr oder weniger deutlich unter dem Sachwert raus und ich gehe davon aus, dass der Verkäufer da mauern wird.
Meine Frage: ist es grundsatzlich üblich, dass ein Haus auch mal unter dem Sachwert verkauft wird? Und ist das in der aktuellen Marktsituation auch realistisch?
Der Sachwert hat nichts mit dem Marktwert zu tun, außer eure andere Option ist es, genau dieses Haus auf der grünen Wiese nochmal zu bauen. Entweder ihre findet mit dem Verkäufer einen Preis, mit dem ihr beide leben könnt, oder eben nicht.
Es gibt folgende Möglichkeiten:
*Verkäufer geht auf euer Angebot ein -> Haus und günsitg *Verkäufer geht nicht darauf ein, aber ihr kauft das Haus zu seinem Preis-> Haus und normal *Verkäufer geht nicht darauf ein, und ihr könnt das Haus nicht zu seinem Preis kaufen -> kein Haus *Ihr probiert es, und der Verkäufer sagt euch, dass ihr euch verpissen könnt -> kein Haus *Ihr probiert es nicht, und kauft das Haus zu seinem Preis -> Haus und normal *Ihr probiert es nicht und kauft das Haus auch nicht. -> kein Haus
Wenn ihr das Haus zum jetzigen Preis nicht kaufen könnt, dann verliert ihr nichts, wenn ihr es probiert.
Wenn ihr das Haus zum jetzigen Preis kaufen könnt, dann würde sich eure Situation potentiell verbessern oder gleich bleiben. Nur wenn ihr den Verkäufer brüskiert, könnte sich eure Situation verschlechtern.
Wenn du sagst "deutlich unter Sachwert" vermute ich, dass du genau davor Angst hast. Nunja, das ist eben der Preis dafür, wenn man agressiv verhandelt. Mal gewinnt man, mal verliert man. In jedem Fall macht man sich damit nicht beliebt. Wenn du das nicht willst, dann biete ihm einen vernünftigen Preis an. Wenn ihr tatsächlich den jetzigen Preis nicht zahlen könnt, dann könnt ihr doch transparent erklären, warum und wo euer Limit liegt. Dann wird euch der Verkäufer das auch nicht übel nehmen.
Ich kann deine direkten Fragen leider nicht beantworten, aber seit dem Datum des Gutachtens hat sich ja einiges geändert. Wie steht das Haus deiner Meinung nach heute da - besser als vor einem Jahr oder schlechter?
Die Zinsen drücken die Werte der Immobilien, Risiken im Bereich Energie (Heizkosten, Stromverbrauch, eventuell Klimatisierung) werden heute anders bewertet als 2022.
Bei uns in der Gegend sind die Preise allein seit Jänner um etwa 5% gefallen (Quelle: immopreise.at).
Wenn du eine schlüssige Argumentation vorbereitest, sehe ich durchaus Chancen, das Haus um einen niedrigeren Kaufpreis als den im Gutachten zu kaufen.
Bezahlen könnten wir das Haus so schon. Geht uns eher darum, dass wir nicht zu viel bezahlen wollen, wenn der Marktwert aktuell eigentlich niedriger sein müsste. Ich habe die Eckdaten des Hauses mal online in einen Rechner eingegeben und der kommt bei einem Marktwert 100k unter dem Angebotspreis raus. Da wird natürlich bei weitem nicht alles berücksichtigt, kann sein dass das einfach nicht stimmt, aber die Befürchtung, 100k zu "verschenken" ist natürlich schon da.
Die Situation ist so, dass wir eigentlich keinen großen Druck haben. Das Haus hat uns gefallen, aber wir müssen jetzt nicht aus Platzgründen o.ä. aus der Mietwohnung raus und wir würden sicher früher oder später auch ein anderes Haus finden, das uns gefällt. Gleichzeitig verdienen wir gut und können viel Geld zurücklegen, sodass unser Eigenkapital immer weiter anwächst.
Der Verkäufer auf der anderen Seite scheint seit längerer Zeit keine anderen Interessenten zu haben. Finanziellen Druck hat er wohl nicht, aber wir hatten schon den Eindruck, dass er das Thema auch endlich mal abhaken will.
Zunächst einmal ist ein Preis immer Verhandlungssache. Oh es aktuell realistisch ist, ist schwerer denn je zu beurteilen. Hast du den Energieausweis gesehen? Sind Renovierungsarbeiten absehbar?
Grundsätzlich ist der Sachwert nicht wichtig. Aber wenn er sich beim Verkäufer psychologisch festsetzt, kann es passieren, dass die Bude jahrelang am Markt ist.